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WERTERMITTLUNG

 

Eine Wertermittlung wird durchgeführt, um den Verkehrs- und den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Die nach §194 BauGB zugelassenen Bewertungsmethoden sind:

    • Sachwertverfahren
    • Ertragswertverfahren
    • Vergleichswertverfahren

Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (abhängig von Grundstücksgröße und Quadratmeterpreis) und dem Bauwert.

Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über den Ertragswert bestimmt. Er errechnet sich aus der Jahresnettokaltmiete.

Ein Gutachten zur Immobilie weist häufig sowohl den Sachwert als auch den Ertragswert aus. Der Wert der Immobilie wird dann aus dem Mittelwert beider Ergebnisse errechnet und über das Vergleichswertverfahren verifiziert.

 

SACHWERTVERFAHREN

Beim Sachwertverfahren werden vor allem die Herstellungskosten für den Baukörper herangezogen (i.d.R. NHK 2000). Dieses Verfahren wendet man bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern (bedingt) und auch in Fällen an, in denen keines der anderen Bewertungsverfahren greift.

 

ERTRAGSWERTVERFAHREN

(von veraltet ertragen: einbringen, Nutzen abwerfen)

Ein Wertermittlungsverfahren bei dem als Berechnungsgrundlage der Ertrag – also die Miete – genommen wird. Dieses Wertermittlungsverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewandt, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Objekten (z. B. Büros) oder bei Finanzierung von vermieteten Eigentumswohnungen. Grundsätzlich kann man sagen, dass der Ertragswert meist niedriger ausfällt als der Sachwert.

 

VERGLEICHSWERTVERFAHREN

Beim Vergleichswertverfahren wird der tatsächliche Verkaufspreis anderer, ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage als Grundlage der Berechnung herangezogen.

 

Zu einer seriösen Immobilienbewertung gehört immer das Studium der entsprechenden Dokumenten und Unterlagen. Nur so können alle wertrelevanten Merkmale der Immobilie in der Beurteilung einbezogen und sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Eigenschaften erkannt werden.

Für die Bewertung Ihrer Immobilie benötigen wir:

In Klammern jeweils die Info, wo das Dokument zu bekommen ist.

 

□ Grundbuchauszug, maximal 3 Monate alt (Amtsgericht, Grundbuchamt, Notar)

□ Flurkarte/Lageplan (Kataster-/ Vermessungsamt)

□ Baugenehmigung mit Gebäudeplänen (Bauordnungsamt, Bauakte)

□ Wohn-/ und Nutzflächenberechnungen (Bauordnungsamt, Bauakte)

□ Berechnung des umbauten Raumes (Bauordnungsamt, Bauakte)

□ Baubeschreibung (Bauordnungsamt, Bauakte)

□ Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (Bauordnungsamt)

□ Auszug aus dem Altlastenkataster über Bodenverunreinigungen (Umweltschutzamt)

□ Auskunft über die Abgeschlossenheit von Erschließungsmaßnahmen (Tiefbauamt)

□ Auskunft, ob ein Eintrag in der Denkmalschutzliste vorliegt (Denkmalschutzamt)

□ Auskunft über den aktuellen Bebauungsplan (Bauordnungsamt)

□ Energieausweis (Hausverwaltung, Energieberater)

□ Aktuelle Aufstellung der Mieteinnahmen + N K pro Einheit (Hausverwaltung)

□ Mietverträge

□ Erbbaurechtsvertrag (Amtsgericht, Grundbuchamt)

□ Kontaktdaten Mieter / Hausmeister (Hausverwaltung)

 

Bei Eigentumswohnungen / Teileigentum werden zusätzlich benötigt:

□ Teilungserklärung (Hausverwaltung)

□ Protokolle der Eigentümerversammlungen (Hausverwaltung)

□ Beschluss-Sammlung (Hausverwaltung)

□ Nebenkostenabrechnung des Verwalters (Hausverwaltung)

□ Aktueller Wirtschaftsplan (Hausverwaltung)

□ Höhe der Instandhaltungsrücklage (Hausverwaltung)

□ Höhe der beschlossenen Instandhaltungsmaßnahmen (Hausverwaltung)

 

Für den Verkauf Ihrer Immobilie werden weiterhin benötigt:

□ Grundbesitzabgabenbescheid (Stadt/Gemeinde)

□ Gasabrechnung des Energieversorgers (Ihr Versorger)

□ Rechnung Gebäudeversicherung (Versicherungsgesellschaft)

□ Alter Hypothekenbrief (eingetragene Bank, ggf. Nachfolgegesellschaft)

 

Gerne sind wir Ihnen bei der Beschaffung der Dokumente behilflich!

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